Roma, 17 apr. (Adnkronos) – In Italia l’emergenza abitativa non nasce da una carenza di immobili, ma da un’offerta che fatica ad attivarsi. È quanto emerge dall’analisi della rete SoloAffitti, presentata a RentVolution, l’iniziativa istituzionale dedicata all’evoluzione del mercato delle locazioni, nella Sala Koch di Palazzo Madama. All’incontro hanno partecipato, il promotore dell’iniziativa, il senatore Massimo Garavaglia e il senatore Andrea De Priamo insieme a Silvia Spronelli (SoloAffitti), Giorgio Spaziani Testa (Confedilizia), Francesco La Commare (Fiaip) e Gian Battista Baccarini (Confassociazioni Real Estate) con Pasquale Ciacciarelli, Assessore alle Politiche abitative della Regione Lazio.
Nel corso dell’evento, SoloAffitti ha presentato i nuovi dati sul mercato e una serie di proposte di intervento nell’ambito del disegno di legge sugli affitti promosso dal senatore Garavaglia, con l’obiettivo di rimettere in circolo gli immobili oggi inutilizzati. L’analisi evidenzia un mercato in cui, a fronte di circa 4,3 milioni di abitazioni locate, gli immobili effettivamente sfitti sono circa 8 milioni, mentre gli affitti brevi si fermano tra le 500mila e le 600mila unità, secondo le elaborazioni di SoloAffitti. Il dato restituisce un paradosso evidente: il patrimonio abitativo esiste, ma una parte consistente resta fuori dal mercato, con un rapporto di circa 1 abitazione locata su 3.
A frenare l’offerta è innanzitutto un problema di fiducia. Secondo il Rapporto, l’86% dei proprietari indica il mancato pagamento del canone tra le principali preoccupazioni e il 62% teme il ricorso a una procedura di sfratto. Due elementi strettamente legati: da un lato l’inadempimento, dall’altro la difficoltà a rientrare in possesso dell’immobile in tempi certi. Anche quando i dati ufficiali parlano di circa 40 mila provvedimenti annui (40.158 nel 2024), il fenomeno reale è più ampio. Molte situazioni si chiudono prima della sentenza, ma producono comunque perdite economiche. Come evidenzia anche il Ddl Buonguerrieri, il numero degli sfratti rappresenta quindi solo la punta dell’iceberg di un problema più diffuso, fatto di ritardi nei pagamenti, accordi parziali e rilascio degli immobili senza saldo del dovuto. Nel tempo si è consolidata una vera e propria “memoria lunga dello sfratto”: oltre 1,1 milioni di provvedimenti dal 2004 e una stima che arriva a circa 2 milioni dal 1978. Un fenomeno diffuso che ha contribuito a radicare una percezione di rischio elevata e duratura, incidendo direttamente sulle scelte dei proprietari. È in questo contesto che una parte crescente dello stock immobiliare resta fuori dal mercato: non per mancanza di domanda, ma per un equilibrio che, oggi, non garantisce sufficiente sicurezza a chi affitta.
È proprio a partire da questo quadro che si inseriscono le proposte avanzate da SoloAffitti nell’ambito del disegno di legge sugli affitti promosso dal senatore Massimo Garavaglia, con l’obiettivo di intervenire sulle principali criticità del mercato. Secondo SoloAffitti, il ddl rappresenta un passo nella direzione giusta perché introduce elementi di maggiore flessibilità, ma la sua efficacia dipenderà dalla capacità di incidere sul nodo centrale: la fiducia dei proprietari. Da un lato, la revisione delle durate contrattuali – con formule più brevi e flessibili – può contribuire ad avvicinare la normativa alla realtà delle locazioni, oggi caratterizzate da una permanenza media di poco superiore ai due anni. Dall’altro, il rafforzamento dei riferimenti ai valori di mercato può migliorare la trasparenza dei canoni, ma non è sufficiente da solo a riequilibrare il sistema.
Il punto decisivo resta quello delle tutele. Senza strumenti più efficaci di garanzia della rendita e senza una riduzione dei tempi e delle incertezze legate alle procedure di sfratto, difficilmente sarà possibile riportare sul mercato una quota significativa degli immobili oggi inutilizzati. È su questo equilibrio – tra flessibilità e sicurezza – che si gioca la reale capacità della riforma di incidere sull’emergenza abitativa. Il clima di incertezza spinge i proprietari a comportamenti difensivi. La selezione dell’inquilino è ormai generalizzata: la verifica della capacità reddituale è diventata quasi obbligatoria, spesso anticipata dagli stessi inquilini. Sul fronte delle garanzie, l’80% si affida al solo deposito cauzionale, che copre 2-3 mensilità ed è spesso inadeguato rispetto ai rischi. Quando emergono criticità, le soluzioni restano parziali: accordi, rilascio con perdite o tempi lunghi in sede giudiziale.
In questo contesto cresce la scelta di non affittare: molti proprietari preferiscono lasciare l’immobile vuoto o destinarlo ad altro uso. Non è una logica di rendimento, ma di riduzione del rischio. La composizione della proprietà immobiliare italiana è un elemento decisivo per comprendere il fenomeno. La maggioranza dei locatori è costituita da piccoli proprietari, spesso titolari di uno o due immobili. Solo il 29% ha un approccio pienamente economico all’investimento, mentre il 36% ha acquisito gli immobili per eredità e il 28% mantiene un legame affettivo con la casa. Questo dato cambia la lettura del mercato: la scelta di affittare o meno dipende soprattutto dal livello di sicurezza percepito, più che dal rendimento. Non sorprende quindi che molti proprietari preferiscano rinunciare alla locazione.
